125.♡.1.191
2017-08-05 12:11:41
시작하며…
요즘 어설픈 갭투기꾼들이 극성입니다.
개인적으로 갭투기꾼은 서민과 청년들의 꿈을 앗아가는 가는 사회의 암적존재라 생각합니다. 그래서 갭투기꾼으부터 자산을 지키고 방법을 공유하고, 부동산이 하락하면
가장 손해보는게 세입자라는 잘 못된 생각을 바로 잡기 위해 이 글을 올립니다.개인적으로 갭투기꾼은 서민과 청년들의 꿈을 앗아가는 가는 사회의 암적존재라 생각합니다. 그래서 갭투기꾼으부터 자산을 지키고 방법을 공유하고, 부동산이 하락하면
갭투기란?
갭투기는 소액의 자기 자본과 전세/반전세 보증금 및 융자를 바탕으로 부동산을 취득하여
해당 부동산의 시세차액을 기대하는 투기 방법입니다.
해당 부동산의 시세차액을 기대하는 투기 방법입니다.
갭투기!!! 왜 문제인가?
갭투기꾼에게 갭투기로 인한 부동산 폭등이 청년/서민/신혼부부 등 미래 세대의 꿈을 앗아가는 행위라고 말해봤지 돌아오는 대답은 99%의 확률로 “x신 x랄하고 자빠졌네!” 겠죠.
가장 현실적인 갭투기의 문제점은 임대 보증금 반환이 불확실하다는 것이지요.
즉, 임대 계약 만료 시 신규세입자를 구하면 다행이나 그렇지 않다면 문제가 현실화되어 임차인이 피해를 보게 됩니다.
즉, 임대 계약 만료 시 신규세입자를 구하면 다행이나 그렇지 않다면 문제가 현실화되어 임차인이 피해를 보게 됩니다.
보통의 사람이라면 문제가 발생하면 미안해 하며 문제를 해결하려 합니다. 그러나 갭투기꾼들의 머리에는 ‘이익은 내 것이고, 손실은 임차인 것’ 이란 아주 쓰레기 같은 생각이 기저에 깔려 있습니다. 그래서 문제 발생시 갭투기꾼은 모르쇠로 일관하고, 피해는 고스란히 임차인의 몫으로 돌아옵니다.
내 재산은 내가 지킨다.
지키는 방법은 딱 두가지만 기억하면 됩니다.
- 대항력 확보
- 전세보증보험
대항력 확보는 99%가 부동산 계약시에 결정되는 부분입니다. 계약 시점에 등기부등본 을구가 깨끗한 상태에서 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력이 확보됩니다. 보통 대항력이 확보되면 부동산 폭락사태가 오지 않는 이상 손해는 보지 않습니다. 이런 이유로 계약 시점에 대항력 확보를 위해 최선을 다해야 하며, 만약 소액의 근저당이 있을 경우에는 중도금을 지불하여 해당 근저당을 말소시키는 것이 좋습니다. (임대인과 같이 은행에 방문하여 근저당 말소 신청을 하고 중도금을 근저당 말소에 사용토록 하시면 됩니다.)
그런데 살다 보면 대항력 확보를 못했거나 불가능할 경우가 있습니다.
이럴 경우에는 차선으로 선택할 수 있는 것이 ‘전세보증보험’ 입니다.
전세보증보험은 보험료가 들어가는 단점이 있지만, 어떤 측면에서는 대항력보다 강력한 보호장치 입니다.
이럴 경우에는 차선으로 선택할 수 있는 것이 ‘전세보증보험’ 입니다.
전세보증보험은 보험료가 들어가는 단점이 있지만, 어떤 측면에서는 대항력보다 강력한 보호장치 입니다.
대항력이 ‘자주국방’이라면, 전세보증보험은 ‘한미동맹’ 정도로 보시면 됩니다.
문제가 생기면 보증금은 보험사가 즉시 지급을 하고, 보험사가 임대인을 상대하게 되죠.
(보험사 앞에서 임대인은 호랑이 앞에 토끼와 같다고 보시면 됩니다.)
문제가 생기면 보증금은 보험사가 즉시 지급을 하고, 보험사가 임대인을 상대하게 되죠.
(보험사 앞에서 임대인은 호랑이 앞에 토끼와 같다고 보시면 됩니다.)
단, 전세보증보험 가입조건은 미리 따져 보셔야 합니다. 보통 임대차 계약기간이 1년 이상 남아있어야 가입 가능하며, 해당 부동산의 등기상 근저당 총액이 KB부동산 시세의 60% 미만인 경우에 가입이 가능합니다. (대부분은 부동산은 근저당이 KB부동산 시세의 60% 이내이나, 혹시 60%가 넘는다면 부동산 계약 시 60% 미만으로 감액 등기를 요구하시기 바랍니다.)
전세 보증보험이 좀 비싼 감은 있지만 수억원 짜리 슈퍼카의 자동차 보험료라고 생각하시면 맘이 좀 가벼워 집니다(?)
일단 이 두가지 한가지만 확보하면 임대인은 큰 소리 칠수가 없습니다. 만약 계약 만료 시점에 새로운 임차인을 못 구해서 보증금을 지급하지 않으면 바로 임차권등기 신청으로 대응하시면 됩니다. 임차권 등기가 올라간 집은 주홍글씨가 새겨진 집이라 유동성이 없는 갭투기꾼은 그대로 손실 확정이라 보시면 됩니다. (이후 진행과 관련된 내용은 아래의 깨알 팁을 참조하시기 바랍니다.)
별 것 아닌 내용을 장황하게 쓴 감이 있지만 조금이나마 도움이 되었으면 합니다.
그냥 마무리하면 정(?)이 없으니 예상 질의/응답 및 팁 몇 개를 남깁니다.
그냥 마무리하면 정(?)이 없으니 예상 질의/응답 및 팁 몇 개를 남깁니다.
예상질문 1> 그럼 대항력 확보도 안되고 전세보증보험 가입도 불가한 상태인 경우는 어떻게 할까요?
답변1> 그런 집을 절대 계약하시면 안됩니다.
답변1> 그런 집을 절대 계약하시면 안됩니다.
예상질문 2> 대항력만 확보하면 전세보증보험은 가입하지 않아도 되나요?
답변2> 보통의 경우에는 그렇습니다. 그러나 “계약만료시 난 꼭 이사를 가야한다” 또는 “주변에 대규모 신규 입주 물량 때문에 역전세가 예상되요.” 또는 “부동산이 하락할 것 같아요” 라는 생각이 들면 대항력이 있어도 전세보증보험을 가입하시는 것이 좋습니다.
답변2> 보통의 경우에는 그렇습니다. 그러나 “계약만료시 난 꼭 이사를 가야한다” 또는 “주변에 대규모 신규 입주 물량 때문에 역전세가 예상되요.” 또는 “부동산이 하락할 것 같아요” 라는 생각이 들면 대항력이 있어도 전세보증보험을 가입하시는 것이 좋습니다.
예상질문 3> 그럼 대항력이나 전세보증보험만 있으면 만기일까지 그냥 맘 편히 살면 되나요?
답변3> 만약 재계약 의사가 없다면 계약만료 1달전에는 임대인에게 재계약 의사가 없음을 객관적으로 통보하셔야 합니다. (문자/통화녹음/내용증명 중 택1, 참고로 내용증명은 인터넷으로도 신청 가능합니다.)
답변3> 만약 재계약 의사가 없다면 계약만료 1달전에는 임대인에게 재계약 의사가 없음을 객관적으로 통보하셔야 합니다. (문자/통화녹음/내용증명 중 택1, 참고로 내용증명은 인터넷으로도 신청 가능합니다.)
예상질문4> 만약 계약만료일에 임대인이 보증금을 지급하지 못하면 어떻게 하나요?
답변4> 전세보증보험을 들었다면 보험사에 연락하면 되며, 그렇지 않다면 법원에 임차권등기를 신청하시면 됩니다. 인터넷으로 신청 가능하며, 찾아보시면 어렵지 않습니다. 약간의 비용이 발생하는데 이건 나중에 임대인에게 돌려 받으시면 됩니다. 참고로 몰지각한 임대인중 원상복구를 빌미로 공탁을 걸고 임대보증금 지급을 미루는 경우가 있는데, 원상복구와 임대보증금 반환은 동시이행이 아니며, 임대보증금 지급이 먼저입니다. 이럴 경우 민사조정을 신청하세요. 임차권등기 이후에도 임대인이 반응이 없으면 민사조정이나 소액재판 등을 거쳐 경매로 넘기면 됩니다.
답변4> 전세보증보험을 들었다면 보험사에 연락하면 되며, 그렇지 않다면 법원에 임차권등기를 신청하시면 됩니다. 인터넷으로 신청 가능하며, 찾아보시면 어렵지 않습니다. 약간의 비용이 발생하는데 이건 나중에 임대인에게 돌려 받으시면 됩니다. 참고로 몰지각한 임대인중 원상복구를 빌미로 공탁을 걸고 임대보증금 지급을 미루는 경우가 있는데, 원상복구와 임대보증금 반환은 동시이행이 아니며, 임대보증금 지급이 먼저입니다. 이럴 경우 민사조정을 신청하세요. 임차권등기 이후에도 임대인이 반응이 없으면 민사조정이나 소액재판 등을 거쳐 경매로 넘기면 됩니다.
깨알 팁1> 임대인이 새로운 임차인을 구해야만 보증금을 줄 수 있다고 통보할 경우에는 택도 없는 소리이므로 그냥 법대로 진행하시면 됩니다.
깨알 팁2> 매일 귀찮게 집을 보여 달라고 할 경우에는 성의만 표시하시면 됩니다. 법적으로 임차인이 임대차 기간에는 집을 보여줄 의무가 없으며, 오히려 임대인이 과일바구니를 싸들고 와서 부탁해야 합니다. 뭐 매몰차게 거절하는 것은 나중에 소송 시 정상참작이 될 수 있으니 적당히 불편하지 않은 선에서 보여 주시면 됩니다. (원칙은 자동차 렌트와 같습니다. 임대인은 집을 비운 상태에서 임차인을 구해야 합니다.)
깨알 팁3> 만약 대항력도 있고 여윳돈도 있는 상태이고, 계약만료일에 임대인이 보증금을 지급하지 않는다면 임차권등기 후에 이사 및 명도를 하세요. (요즘은 대부분 디지털 키이니 비번만 문자로 알려주시면 됩니다.) 이 이후에는 임대보증금의 5%를 이자로 받을 수 있으며, 경매 신청 후부터는 15%의 이자를 법적으로 받으실 수 있습니다. (경매 배당금에 이자를 포함시킬 수 있기 때문에 뜻하지 않은 재테크를 하실 수 있습니다.)
깨알 팁4> 대항력이 있을 경우 경매시 배당금 신청은 고민해 보세요. 만약 현재 거주중인 곳이 맘에 들고 보증금 정도로 구매 의사가 있다면 배당 신청을 하지 마세요. 대항력이 있기 때문에 왠만한 배짱으로는 입찰하지 않습니다. 그냥 2회 정도 유찰 후 직접 낙찰 받으세요. (낙찰금이 낮으면 취등록세가 낮아지는 장점이 있으나, 나중에 주택 매매시 양도소득세를 심하게 물 수 있습니다.)
댓글 • [63] 을 클릭하면 회원메모를 할 수 있습니다.
제 기준으로 투자와 투기를 구분하는 기준은 두가지 입니다.
1. 타인에게 피해를 줄 수 있는 투자는 투기
2. 시간을 내편으로 만들지 못하는 투자는 투기
(즉, 유동성 위기 상황이 왔을때 대처하지 못하면 투기입니다.)
그래서 제 기준에는 갭투자가 아닌 갭투기 입니다.
별명일뿐입니다님 // 투기라고 했다면 그게 왜 투기인지, 투자가 아닌지 질문하고 그에 대해 명확하게 밝히는 것은 당연한것 아닌가요? 당연히 투기맞으니까 시간낭비하지말라는게 무슨 뜻인지 모르겠습니다.
공존님 //
오해를 피하기위해 전 1가구 1주택 외에 그 어떤 부동산 투자도 안하는 사람임을 밝힙니다.
말씀하신 잣대로 보면 이 세상에 투기가 아닌 투자는 별로 없어보입니다. 특히 이 세상의 모든 부동산 투자는 모두 투기이겠네요. 연기금의 부동산 투자도 투기이고, 유동성이 제한되는 비상장사 주식투자나 lock up이 걸린 ipo투자도 투기이구요.
크게 보면 유통되는 통화가 한정되어있는 상태에서 제로섬 싸움을 하는 것인데 다른 사람이 잠정적 손해(피해라 적으셨습니다만)를 입지않는 투자가 어디있단 말입니까?
갭투자로 통칭되는 전세금 끼고 하는 투자도 본질은 leveraged buyout 투자의 일종일 뿐입니다. 그 leverage가 이자율 0 (또는 -인) 매력이 있는 2년짜리라는 점이 다를 뿐이지. leverage가 높으므로 자산가격 변동에 대한 risk / return 역시 높은거구요. 그건 투자자가 온전히 짊어질 위험이고 이익이지. 투기라는 이름로 비난할일인지 모르겠습니다.
중고나라에 1-2년 내 가치가 올라갈 것으로 확신이 있는 빈티지 건담 프라모델이 여러개 올라왔습니다. 그런데 사기엔 돈이 부족해요. 나중에 팔아서 갚으면 되지 싶어서 부모님에게 빌려서 사둡니다. 이게 투기이고 비난받아 마땅하며 정부에서 제재를 해야하나요?
갭투자를 통해 도대체 누가 어떤 구체적인 피해를 입었다는 것인지도 불분명하구요.
오해를 피하기위해 전 1가구 1주택 외에 그 어떤 부동산 투자도 안하는 사람임을 밝힙니다.
말씀하신 잣대로 보면 이 세상에 투기가 아닌 투자는 별로 없어보입니다. 특히 이 세상의 모든 부동산 투자는 모두 투기이겠네요. 연기금의 부동산 투자도 투기이고, 유동성이 제한되는 비상장사 주식투자나 lock up이 걸린 ipo투자도 투기이구요.
크게 보면 유통되는 통화가 한정되어있는 상태에서 제로섬 싸움을 하는 것인데 다른 사람이 잠정적 손해(피해라 적으셨습니다만)를 입지않는 투자가 어디있단 말입니까?
갭투자로 통칭되는 전세금 끼고 하는 투자도 본질은 leveraged buyout 투자의 일종일 뿐입니다. 그 leverage가 이자율 0 (또는 -인) 매력이 있는 2년짜리라는 점이 다를 뿐이지. leverage가 높으므로 자산가격 변동에 대한 risk / return 역시 높은거구요. 그건 투자자가 온전히 짊어질 위험이고 이익이지. 투기라는 이름로 비난할일인지 모르겠습니다.
중고나라에 1-2년 내 가치가 올라갈 것으로 확신이 있는 빈티지 건담 프라모델이 여러개 올라왔습니다. 그런데 사기엔 돈이 부족해요. 나중에 팔아서 갚으면 되지 싶어서 부모님에게 빌려서 사둡니다. 이게 투기이고 비난받아 마땅하며 정부에서 제재를 해야하나요?
갭투자를 통해 도대체 누가 어떤 구체적인 피해를 입었다는 것인지도 불분명하구요.
별명일뿐입니다님 //
본질을 이해못하시는것 같군요. 님의 논리는 그저 내 말이 무조건 맞는데 왜 질문하고 따지냐고 하는 것으로 일관하는 것같습니다. 질문에 대한 올바른 답을 하실 수 없으면 없다, 모른다고 솔직하게 말하십시오.
본질을 이해못하시는것 같군요. 님의 논리는 그저 내 말이 무조건 맞는데 왜 질문하고 따지냐고 하는 것으로 일관하는 것같습니다. 질문에 대한 올바른 답을 하실 수 없으면 없다, 모른다고 솔직하게 말하십시오.
논점 흐리시려는 의도가 뻔한데 뭐하러 님이 원하시는 방향으로 응수할까요. 제가 바보로 보이시나봐요. 읽는 사람들이 다 판단할 거니까 님이야말로 남 글에서 개념 따지지 마시죠~
Mondaine님 //
뭐 개인적인 견해이니 의견이 다를 수는 있습니다.
그러나 말씀하신 것에서 투자 손실과 투기로 인한 타인에게 피해를 끼치는 것의 구분이 필요해 보입니다.
예를 몇가지 들어 보겠습니다.
투자 Case1 : 여유자금으로 S전자 주식을 매수.
투자 case2 : 여유자금으로 비장상 벤쳐회사 주식을 매수.
투자 case3 : 여유자금으로 금을 매수.
투자 case4 : 여유자금으로 채권을 매수.
(당연한 말이지만 투자 손실에 대한 책임은 오롯이 본인 책임이지요.
물론 투자에 참여한 사람끼리 제로썸 관계도 있겠지만,
이건 어디까지나 투자에 참여한 당사자간의 문제입니다.
즉, 투자에 참여하지 않은 사람에게 특정할 수 있는 피해가 가지 않습니다.)
투기 Case1: 여유 자금에 미수 몰빵으로 S전자 주식을 매수.
투기 Case2: 결혼 자금으로 S전자 주식을 매수.
-> 이 경우 타인에게 피해를 주진 않지만, 시간이 내편이 아니게 됩니다.
그래서 제 기준에서는 이런 행위는 투기로 분류합니다.
투기 Case3: 필수제의 매점매석 행위
-> 극단적인 예지만 그냥 이해하기 쉬워서 예를 들었습니다.
이 경우 사회에 엄청난 피해를 안기는 행위이죠.
투자/투기의 분류는 사람마다 기준이 다르기때문에 이견이 있을 수 있습니다.
이건 어디까지나 제 기준이니 참고만 하시면 되고, Mondaine 님의 개인적인 기준을 잘 정립하시면 되는 부분입니다. 그러나 중요한 잣대는 '타인에게 특정할 수 있는 피해를 주는 행위인가?' 겠죠.
별명일뿐입니다님 // 무슨 관심법이 있으신건지 저의 의도를 황당하게 간파?하고 비난하시는거같은데... 전 갭투자하는 임대인에 대해 임차인의 유의사항을 다룬 위 강의내용은 도움이 된다 생각합니다. 다만 갭투자를 (그 있어보이고 싶은 명칭도 전 마음에 안들지만..그냥 전세낀 투자일뿐인데) 갭투기라 부르는데 전 동의하지않기에 질문하고 제 의견을 말하는 것일 뿐입니다.
공존님 //
말씀은 잘 알겠습니다.
자산 가격의 변동성이 높고 정부의 규제나 날씨 등 환경변화에 영향을 받는 high risk 자산에 leverage를 얹어 그 위험을 고도화하는 대신 high return을 얻고자하는 행위는 자산의 성격을 불문하고 투자자의 전적인 자유와 책임 아닌가요? 결혼자금 지출전에 자금을 굴리려는 시도 역시 마찬가지입니다.
그런 의미에서 제가 보는 관점으로는 case 1,2,3 모두 투기가 아니고 그저 투자일 뿐입니다. 단, case 3은 반시장적 행위로 정부차원의 제재가 필요할 수도 있겠지만요.
그런데 갭투자가 그래서 누구에게 어떤 피해를 줬기에 투기라 불려야하는지는 말씀 안하신 것 같습니다....
Mondaine님 // 글에 내용이 들어있는데요? 이익은 내것이고 손실은 임차인 것
투자로 대우받으려면 이익은 내것 손실은 내것이어야죠.
엄마돈을 빌려서 프라모델샀다가 폭락해도 엄마돈은 값아야 정상적인 투자 아닙니까?
한가정이 평생동안 모은 전셋값 날려먹은 사례가 얼만데 누구에게 어떤 피해를 줬냐니요...
투자로 대우받으려면 이익은 내것 손실은 내것이어야죠.
엄마돈을 빌려서 프라모델샀다가 폭락해도 엄마돈은 값아야 정상적인 투자 아닙니까?
한가정이 평생동안 모은 전셋값 날려먹은 사례가 얼만데 누구에게 어떤 피해를 줬냐니요...
-멍멍곰-님 //
왜 손실이 임차인 것입니까?
임대차 계약이 부실하게 되어있어 임차인이 보호를 덜 받는지 여부와 (원글에서 잘 설명하신 것으로 보입니다만)
임대인이 그 부동산을 어떤 구조로 구매하였는지는 완전히 별개의 문제아닙니까?
둘을 연결시키는 것 자체가 어불성설입니다.
전세 기간이 끝나서 전세금을 주어야하는 것은 임대인의 계약상 의무이고, 계약할 때 안전장치를 확보하는 것은 임대인과 임차인이 모두 해야하는 것입니다 (원글에서 적은 바와 같이)
만약 전세금을 돌려주지못하면 그건 임차인이 임대차 계약 위반으로 전세금 반환 청구소송을 하든, 손해배상 청구소송을 하든 받아낼 문제지 임대인이 갭투자 실패에 대한 임차인의 "손실"이 아닙니다.
임대인의 재정상태가 불안하다면, 전세계약에서 전세금을 보호받을 수 있는 장치는 얼마든지 있습니다.
그런 보호가 없으면 상대가 갭투자자이든 이건희든 상관없이 임차인은 전세계약 체결을 거부할 권리가 있구요. 아무도 팔 비틀어서 그 계약하라고 한 적 없어요.
그리고 그런 일이 갭투자자가 임대인인 경우에만 발생하는 것도 아니고.
어떤 경우에도 임대인인 갭투자자가 손실을 봅니다.
시가 4억원 아파트를 3억원 전세끼고 투자자가 1억원만 내고 인수한 후에
2년뒤 임차인이 전세 빼고 다른데 가겠다 하면 임대인은 3억원 전세금 내줘야하는 의무가 있고요
그 돈이 없으면 소송을 해서라도 받아낼 권리가 임차인에게 있어요.
2년뒤 그렇게 전세 임차인이 사라지고 다른 사람으로 전세가 채워지지 않으면
임대인은 3억원을 어디서 빌려오든지 아니면 자기 돈으로 메꿔야합니다. 임대인에게 손실이 발생했죠.
4억 아파트가 3.5억이 되었어요. 전세금을 빼고 나면 팔아도 5천만원밖에 안돌아옵니다.
이익률은 -50%입니다. 다 임대인 (갭투자자)의 몫입니다.
와 X소리를 이렇게 장대하게... 나에게 권리가 있다고 소송해서 받는게 쉬우면 아무도 손해 안 보죠. 민사에서 이겨도 갭'투기'자가 내어줄 돈이 없으면 죽었다 깨어나도 못 받아요. 무슨 소송하면 국가가 대신 지급이라도 하는줄 아시는지?
갭'투기'자들이 자기 자산은 눈꼽만큼 가지고 10채 20채 구매했다가 가격 내려가서 한두개 펑크나면 세입자들 줄줄이 전세금 못 받아서 전전긍긍하는게 어디 하루이틀 일입니까? 평균 4억짜리 아파트 20개 구매했는데 평균 10% 하락하면 8억 손실나는거고 갭'투기'자의 원래 자산이 그 이상 있는게 아니라면 결국 그 손해 세입자가 보게될 가능성이 압도적으로 높아요. 받더라도 시간이 오래 걸리는 경우가 엄청나게 많죠.
애초에 주거가 목적인 주택을 가지고 돈놀이 하는게 투기가 아니면 뭔가요? 이거 내가 살진않지만 돈있으니까 살래. 사고싶으면 내가 산돈보다 더 내놓던가 세놓고 살아. 이 마인드가 투자라구요?
asuka_님 //
X소리라니요? 말씀 가려서하시길 바랍니다.
임대인이 부자가 아닌 갭투자자여서 자금이 부족하다는 사실과
전세계약에서 전세금을 돌려받지못하는 안전장치가 없는 것은 완전히 별개의 문제에요.
그 둘을 왜 연결시키는지 모르겠군요.
말씀하신 전세금을 못돌려받는 일은
상대가 갭투자자이든, 보증 잘못 서서 코너에 몰린 어떤 사람이건, 개인회사가 부도직전에 몰린 사장님이든 모두 똑같이 발생하는 일이에요. 임대인의 신용 리스크일 뿐인 것이죠.
그런 일이 발생하니까 안전장치들을 확보하고 있는 것 아닌가요?
전세권 등기, 확정일자, 보증보험 등등
검버섯님 //
그럼 제가 질문하겠습니다.
기업이 자금의 필요를 위해 기업 공개를 하고 상장을 하여 유통되는 주식을 증권회사 통해서 샀다가 파는 돈놀이(?)를 하면 투기입니까?
(지금 하고 있지는 않지만) 만약 국민연금이 안정적인 수익원 창출을 위해 아파트나 오피스텔을 대거 사들여 임대를 놓으면 그걸 투기라고 하실겁니까?
투자의 대상이 아파트이면 안되는 이유는 무엇입니까? 신성한 존재라서요? 필수재니까?
투자의 관점에서는 (금전을 투여하여 이익을 발생시키고 매각에서 차익을 추구하는 관점에서는) 그것이 아파트든, 주식이든, 채권이든, 부동산이든, 펀드이든 본질적으로 완전히 다 똑같아요. 대상이 다를 뿐이지.
일단 x소리라는 과격한 표현을 사용한 점 죄송합니다.
갭'투기'자가 아닌 일반 임대인 인차인간의 계약에도 당연히 임차인이 손실을 볼 가능성이 있을 수는 있죠. 하지만 이 경우, 대부분은 등본 떼보고 임차인 스스로 이 부동산을 임차하는 것에 대한 리스크 판단을 할 수 있습니다. 즉 본인도 어느정도 리스크대비 메리트를 따져서 계약할 수 있죠.
그에 비해 갭'투기'자들은 어떤가요? 등본 떼면 이 집주인이 집 20채 가지고있으면서 본인 현금성자산은 해당 집 값의 총합에 1/20도 없는 빈털털이라는거 알려주긴 합니까? 그 집 전세로 들어가는 사람은 아무것도 모르고 등본 떼보니 깨끗하거나 이정도면 괜찮을것 같아서 들어가는거에요.
만약 전세계약 하는데, 제가 갭'투기'자이고 집이 20채가 있어서 집값이 오르면 그 수익은 제꺼지만 떨어져서 감당하기 힘들어질때 전세보증금 지급이 어려울 수도 있다는 말 하면 계약할 사람 없겠죠. 즉 세입자는 아무것도 모르는 상태에서 갭'투기'자에게 투자한 샘이 되는데 이게 어떻게 정상적인 투자입니까.
그리고 여담이지만 같은 의미에서 갭'투기'가 아니라도 본인이 임대주고 있는 부동산을 담보로 다른 투자를 할 때에 임차인의 보증금도 보호가 안 될 수준이 된다면 이것 또한 당연히 투기이겠죠.
그리고 나에게 우선순위 있다고 다 안전한거 아닙니다. 집값이 가파르게 떨어지면 전세가율 높은 경우 경매까지 가도 돈 못 받을 가능성 농후해지죠. 설령 돈은 결국 다 받더라도 그때까지의 시간동안 임차인의 현금유동성은 제한받게 되니 이것 또한 리스크 분담이라 하지 않을 수 없습니다.
그리고 전세보증보험을 갭'투기'자들을 위한 변호에 꺼내들려면 임대인이 예비 임차인에게 자신이 갭'투기'자임을 알리고 전세보증보험비용을 대신 지불하겠다는 정도는 성의는 보인 경우에나 할 말이죠. 집주인의 투기에 의한 리스크에서 보호받기 위한 보험금을 왜 투기가 잘 됐을때의 수익은 공유받지 못 하는 임차인이 내야합니까?
공존님께서 생각하시는 갭투자와 갭투기의 경계가 어느정도인지 설명해주셔야 더 좋을것 같은데..
자기자본 + 전세보증금 + 융자를 이용해서 건물을 사는 사람은 다 갭투기꾼으로 보시는건가요??
전세보증보험은 가입 시 집주인의 주민등록번호를 적어서 내야 하는 관계로 집주인의 개인정보보호제공 동의가 필요했던 것 같은데 여전한지 모르겠네요. 그것 때문에 집주인이 꺼리면 다른 집을 알아봐야 했던 듯.
보증금이 싼 월세가 가장 안전한 방법입니다. 전세를 원하는것 자체가 갭투기꾼에게 돈을 쥐어주는 겪입니다. 아니면 좀 비인기지역 싼 아파트 많습니다. 매매가뿐만 아니라 전세가율도 낮습니다. 갭투기꾼을 불러들이면서 그들을 투기꾼으로 몬다? 누구나 살기 원하는 곳은 가격이 비싸기 마련입니다.
좋은 글 감사합니다.
2년여 전 동료가 회사신용대출을 통해 아파트 두 채를 세안고 구입하더군요. 자기자본도 없이 무리 아니냐 했더니 집값이 분명히 오를 것이고, 그러면 올려받아서 회사대출 상환 하거나 다른 아파트를 다시 살거라고 합니다.
정작 본인도 전세 살고, 오로지 신용대출로 투자하고 결국 임차에 문제가 생겼을 때 대응할 여력은 고민도 않고요.
결국 갭투기 아니냐고 했더니 투자라며 눈을 부라리던 기억이 납니다.
Q1. 시세 5억의 집에 4.2억으로 전세들어가 있는 경우.
말씀하신 대항력 확보는 되어 있고요.
경매로 넘어갈 경우 예상 낙찰가가 4억 정도라면 어떤 방법을 통해 0.2억을 보전받을 수 있을까 궁금합니다.
Q2. 그리고 위의 경우 동시에 전세보증보험에 가입해 있다면 전세보증보험을 통해 보증금을 돌려 받는 것 대신에 배당금 신청을 하지 않고 직접 3.5억 정도에 낙찰 받는것도 문제는 없는지요?
A1. 대항력이 있는 상태에서 낙찰가가 4억이면, 낙찰자가 나머지 0.2억도 책임져야합니다.
그래서 대항력이라 불립니다. 본인이 직접 4억에 낙찰받았다면, 4.2억에 집을 매수한 것과 동일합니다.
A2. 전세보증보험에 가입했더라도 보험 신청을 하지 않으면, Q1 상황과 동일합니다.
이때 배당금 신청을 하지 않으면 응찰자는 대항력의 규모 (전세금)을 모르기 때문에
쉽게 입찰하기 어렵습니다. 그러므로 본인이 낙찰 받기는 수월한 점이 있으나 역시 매수가는 4.2억이 되는 거죠. (깨알팁4 참조)
안타깝게도 갭투자가 산 건물에 보증보험 가입을 시켜줄 정신나간 보험사는 없습니다. 정말 전세보증보험 받기 어려워요. 돈도 돈이지만, (등기부등본이 정말 백지처럼 거의 깔끔해야 해준다는 의미입니다.)
음. 어떤근거로 그런 정신나간 보험사가 없다는거죠?
HUG 주택도시보증공사와 SGI서울보증보험 양사 모두 왠만한 전세물건은 모두 가입 가능한 수준입니다.
SGI서울보증보험은 보증금 제한도 없으며, 가입조건이 다음과 같습니다.
- 선순위 설정최고액과 임차보증금 합산금액이 해당 주택 추정시가의 100% 이내
- 선순위 설정최고액이 주택 추정시가의 60% 이내
여기서 추정시가는 통상 KB부동산 시세입니다.
이 물건에 해당되지 않는 전세물건을 구하는게 더 어려워 보입니다.
음 갭투기(님이투기라고하시니 그걸로논쟁하기는 싫어서)를 잘못이해하고계신듯한데, 갭투기가 성행하는 타이밍은 부동산 상승기가아니라 회복기입니다. 가격은 바닥인데 전세가가 치고올라올때가 갭투기 최대성수기죠. 실제로 상승기때는 갭투자는 갭이 워낙 커져서 수익률도낮고 세입자가 위험해질 가능성도 거의없습니다. 갭투기가 짒값을 폭등시킨다? 불가능한말이에요.
음. 하고 싶은 말씀이 뭐죠? 갭투기는 집값 폭등과 하등 상관 없다인가요?
아니면 임차인이 갭투기꾼일 경우에도 유동성 문제에서 자유롭다는 말인가요?
그냥 보기에는 제 글이 불편해서 막 던지는 걸로 보여요.
그렇게 따지면 님글은 갭투기가 불편해서 막던지거아닌가요? 다른의견이 무슨말을 하는지 이해못하시겠으면 그냥 못한다고하면되겠습니다. 제가볼땐 님은 진짜 갭투기 본질도이해못하고 비난하는걸로밖에 안보이거든요
갭투기의 목적은 산 이후에 가격이 폭등하면 이익이 되는 구조라서 글을 쓰신게 아닌가 합니다. 갭투기가 성행하면 실제 수요 공급에서 허수 매수가 늘고 이는 남은 공급을 줄여서 실수요 입장에서는 가격이 높은걸 사야하고.
이런게 분위기를 만들면 폭등으로 이루어지고 그런게 아닐까요?
결국 갭투기든 투자든 없었다면 집값 상승은 있을수 없어서 인듯 합니다.
회사동료중에도 자가외 집이 있는 분들이 있는걸로 봐서 월급모아서 집사긴 어려우니 결국 갭을 이용한 자산증식을 하는게 많아진듯하네요. 참 슬픈 현실이죠. 유일한 빛이라고 믿었던 게 빚이되면 멘붕올수 있다고 봅니다
삭제 되었습니다.
그냥 글쓴이 마인드가 꼬인듯.
다만 저건 세입자가 필수적으로 취해야 하는 행동이며 집주인이 투기/투자자인지 무관하고, 본인도 집값변화에 관심 가져야 합니다. 호갱노노등이 잘되어 있죠.
모르면 바보될뿐입니다.
뭐 마인드가 꼬였다니 그런가보죠.
은빛그림자님은 잘 알고 계셔서 피해를 안 입으실지 모르지만,
제 글을 읽고 모르던 정보를 얻으신 분들이 최소 두분은 계시는 듯하니 꼬인글이라도 작성한 보람이 있네요.
마인드가 안꼬이신 은빛그림자님이 모르는 분들이 바보가 되지 않기 위해 쉽게 글하나 올려주시죠.
Risk의 타인 전가여부에 따라 투자/투기라 정의하신 것은 괜찮은 관점 같습니다.
'투기'라 부르면 '투기자'가 부르르 하며 댓글다는 것이고,
'투자'라 부르면 비법을 물어보며 댓글 차이가 있는 게 아닐런지요... ?
'투자'라 부르면 비법을 물어보며 댓글 차이가 있는 게 아닐런지요... ?
주택이 아니라 건물도 이딴 짓을 하더군요.
건물은 마땅히 방어 방법도 없나 봅니다.
모르고 댓글 다시는 분들이 많네요.
1. 전세보증보험 가입 매우 쉽습니다. 집주인의 동의라고 하기 보다는 양해정도 구하시면 됩니다. 그것도 안해주는 집주인이면 계약을 포기하시는게 맘 편합니다.
2. 갭투기자들 매물도 전세보증보험 가입됩니다. 다만 대출은 가급적 없는 매물이어야 합니다. 대출 있는집에 전세들어가는 것 자체가 자살행위죠..
실전에서는 엥간한 집주인들이 갭투기자들입니다. 부동산 경기가 좀만 나빠져도 배째라 나옵니다. 올해초 부터는 빌라도 집값의 100프로만큼의 한도안에서 보증이 되니 참고하세요.
3. 다만 전세보증보험도 대항력이 확보되어야 하는 것으로 알고 있는데 글쓴이 분께서는 대항력은 없어도 되는 것처럼 쓰셔서 좀 이상하네요. 확인이 필요할 것 같습니다.
asuka_님// 그건 아닌신듯
그냥 투자랑 투기를 자신에 관점에서 잘 설명 하고 계신듯 한데
댓글 다는 분들이 요즘 장사 안되니 그러죠 라면서 몰아 가는듯
차근차근 감정 띄고 읽어보면 영어님 부들부들 하는거 없음 그냥 자기 입장에서 이해 시킬려고 하는거지
갭투기는 전세계약 만료 시점에 집값 하락 또는 전세가가 하락했을 때 문제가 생기죠. 뭐...보증보험을 통해 잘 빠져나오시면 다행이고...그렇지 못한 경우, 집주인이 새로 들어오는 사람한테 받은 돈+차액을 더해서 돈을 돌려줘야하는데 그럴 여력이 없는 등의 이유로 집을 경매로 내놔야하는데, 집값이 하락했다면 배당신청을 해도...울며겨자먹기로 자기가 낙찰을 받아도 만족하기 힘든 상황이 될 확률이 크지요. 그리고 직접 낙찰받으면 보증금에 집을 사는 셈이라하셨는데...경매에 들어간 부대비용이 추가가 되니까...(아...부동산 복비라고 생각해도 되겠네요 ^^) 아주 좋은 내용의 글이네요. 감사합니다.
대충 알고는 있었지만 깔끔하게 정리 되어있어 너무 좋네요.
또한 댓글보면서 갭투기꾼들 마인드 확인하니
아예 상종을 안해야겠다는 확신이 들어서 더 좋았습니다.
절대 지우지 마시고 보존 부탁드립니다
네이버 지식백과에는 투자와 투기를 다음과같이 설명했네요.
-------------------------------------------------
공장 · 기계 · 건물이나 원료 · 제품의 재고 등 생산 활동과 관련되는 자본재의 총량을 유지 또는 증가시키는 활동을 투자라고 한다. 이에 비하여 투기는 생산 활동과는 관계없이 오직 이익을 추구할 목적으로 실물 자산이나 금융 자산을 구입하는 행위를 일컫는다. 투자와 투기는 이익을 추구한다는 점에서는 같지만, 그 방법에 있어 투자는 생산 활동을 통한 이익을 추구하지만 투기는 생산 활동과 관계없는 이익을 추구한다. 경제 행위에서 일반적인 매매는 실제의 필요성에 의하여 이루어지는 반면에 투기는 가격의 오르내림의 차이에서 오는 이득을 챙기는 것을 목적으로 한다. 따라서 부동산을 구입할 때 그곳에 공장을 지어 상품을 생산할 목적을 지닌 경우는 투자가 될 수 있지만, 부동산 가격의 인상만을 노려 일정 기간 후에 이익을 남기고 다시 팔려는 목적을 가진 경우에는 부동산 투기 행위가 된다고 볼 수 있다.
왠지 바보에게 모르는 사람에겐 사기쳐도 된다 (정보취약자) 는 논리가 통하는 나라인것 같아 서글프네요. 나만 아니면 돼 인가요? 천민 자본주의의 끝자락인가요? 남의돈 먹고는 내탓아냐 모르니가 병신이지 하는것 같아 우울하네요
투기냐 투자냐 단어 선택이 중요한가요? 남한테 해를 끼치냐 아니냐의 정의가 명확한가요?
투기 투자 구분을 정의하신걸 보면 내로남불 이란 단어와 크게 다를바 없어 보입니다.
불법을 저지르지 않는 선에서는 다 투자입니다. (리스크가 크냐 적냐의 차이가 있을 뿐)
깨알팁 2의 경우 대략 난감이구요.
3,4 는 이론이지 실전에서는 그렇게 간단하지 않습니다.
내 재산은 내가 지킨다 밑에 있는 두 항목 글 외엔 나머진 ... 글쎄요...라는 생각이 듭니다.
나이가 어떻게 되시는지는 모르겠지만....세상사는게 책처럼 돌아가지 않습니다....
덧붙이자면....글쓰신 분 이제까지....지난 본인의 작성댓글 한 번 보세요... 옳고 그름을 떠나서....제3자가 보기엔 그리 좋은 모습이 아닌 듯 싶습니다.
클리앙 신규 서비스 좋네요. 간단하게 작성자의 이전 작성글 댓글 깔끔하게 보여주니...
